Makroøkonomiske forhold

Befolkningsvekst

Befolkningsveksten i Norge har historisk sett vært noe høyere enn i de fleste andre vesteuropeiske land. Norge hadde en sammensatt årlig vekstrate på 0,6 prosent i perioden 2000–2006. Tilsvarende vekstrate var 0,3 prosent i både Danmark og Sverige.

Til tross for at vekstratene er relativt like, skiller Norge seg særlig ut på ett viktig felt – nemlig forventet vekst i arbeidsstyrken. Til forskjell fra de fleste andre land i Vest-Europa vil Norge oppleve en økning på 5 prosent i arbeidsstyrken i årene frem til 2020. Dette setter Norge i en særstilling i forhold til Danmark og Sverige, hvor antallet yrkesaktive vil gå opp 0,1 prosent (Danmark) og ned 0,5 prosent (Sverige).

Brutto nasjonalprodukt (BNP)

Dagens makroøkonomiske situasjon er svært god i alle de tre skandinaviske landene. Sterk BNP-vekst kombinert med lav inflasjon har ført til en kraftig realvekst som ligger godt over veksten i eurosonen (de tolv landene som deltar i eurosamarbeidet). Norge er inne i sitt fjerde strake år med økonomisk vekst over gjennomsnittet, og det er forventet at trenden vil fortsette også i det femte året. Sverige har hatt en årlig vekst i BNP på 2,9 prosent eller mer hvert år siden 2003, og forventningene tilsier en tilsvarende utvikling for inneværende og kommende år. I Danmark tyder prognosene på at veksten i BNP vil avta noe og synke under gjennomsnittet for eurosonen i 2007 og 2008, etter tre år med realvekst over snittet. De tre skandinaviske landene scorer også høyt på listen over BNP per innbygger, sammenliknet med andre land i Europa.

Arbeidsledighet

Arbeidsledigheten ligger på historisk lave nivåer i alle de tre landene i Skandinavia, og den er betraktelig lavere enn i eurosonen. Norge har den laveste arbeidsledigheten (for tiden 2,5 prosent), etterfulgt av Danmark. Begge disse landene har en arbeidsledighet som ligger klart under det som regnes som et bærekraftig nivå på lang sikt, og dette begynner nå å senke tempoet i økonomien og føre til lønnsinflasjon. Sverige har en noe høyere arbeidsledighet enn Norge og Danmark, og vi ser at innføringen av nye politiske sysselsettingstiltak i Sverige har gitt resultater i 2006–2007. Det er forventet at den svenske arbeidsledigheten vil synke ytterligere i årene som kommer.

Privat forbruk

Den årlige veksten i det private forbruket har vært svært volatil i alle de tre landene i de siste årene. Norge har i det store og det hele hatt et høyere privat forbruk enn landene i eurosonen, og både Norge og Danmark opplevde et kraftig oppsving i 2003 og 2004 etterfulgt av en nedadgående trend. I Sverige og eurosonen har det på den andre siden vært en jevn oppgang siden 2002, og i løpet av 2007 gikk Sverige forbi Norge på privat forbruk. Det forventes fortsatt reduksjon i veksten i både Norge og Danmark i 2008.

Inflasjon

Inflasjonen har hittil ligget under inflasjonsmålet til alle de skandinaviske sentralbankene (Norges Bank 2,5 prosent, Riksbanken og Danmarks Nationalbank 2,0 prosent). Tall viser at inflasjonsraten har vært relativt lav, men volatil de siste årene. Billig import av forbruksvarer har bidratt til å dempe inflasjonstrykket fra den kraftige økonomiske veksten. Inflasjonsraten forventes å stige i 2008.

Rentenivå

Den langsiktige renten (10 års swaprente) lå på historisk lave nivåer i alle de tre landene i 2005 og 2006. Norge har generelt hatt et høyere rentenivå enn resten, og den norske renten gikk ned fra litt over 7 prosent i 2002 til rundt 4 prosent i 2005 og 2006. Den langsiktige renten i Norge gikk opp rundt 200 basispunkter tidlig i juli fra lavpunktet i september 2005, før den steg til 5,6–5,7 prosent i midten av oktober. En liknende utvikling kan ses på swaprentene i Sverige, Danmark og eurolandene, selv om det absolutte nivået er lavere. Renteøkningen gjør at det blir dyrere å finansiere nye prosjekter, og den fører til høyere krav til avkastning.

Makroøkonomiske utsikter i forhold til eiendomsmarkedet

Både bolig- og næringseiendomsmarkedet har tjent på den økonomiske oppgangen og det lave rentenivået som har rådet siden 2003. På markedet for næringseiendom har lavere renter hatt en positiv effekt på både finansieringskostnader og påkrevd avkastning. Økte inntekter for selskapene har bidratt til mer investering og flere nyansettelser, noe som har ført til høyere etterspørsel og kraftig redusert ledighet på kontorer. Særlig har det vært rift om førsteklasses kontorlokaler med god beliggenhet, ettersom fremgangsrike selskaper har flyttet til nye og mer eksklusive fasiliteter. Lavere ledighet og økt etterspørsel etter kontorer i høykvalitetssegmentet har presset opp leieprisene.

Boligmarkedet har tjent på at lånebetjeningsevnen er styrket som følge av lav arbeidsledighet, høyere lønninger, lav inflasjon og lav rente.  Siden begynnelsen av årtusenet har boligprisene økt med henholdsvis 54, 64 og 75 prosent i Norge, Sverige og Danmark. Justert for inflasjon er de samme tallene 38, 49 og 56 prosent, og justert for disponibel inntekt for husholdningene er tallene 18, 28 og 31 prosent.

De siste årene har rentenivået gått opp fra historisk lave nivåer i alle de tre skandinaviske landene. Dette har ført til en viss nedkjøling av boligmarkedet i den siste tiden. Det ser likevel ut til at balansen i markedet er solid – det bygges få nye bygninger i alle de tre landene, og de grunnleggende makroøkonomiske faktorene er fordelaktige. Lav arbeidsledighet kombinert med høyt BNP per innbygger bidrar til gode utsikter på lang sikt. I tillegg er det forventet at den sterke veksten i disponibel inntekt vil overstige den negative effekten av renteoppgangen, og husholdningenes sårbarhet overfor en renteøkning later til å være liten.

Disponible inntekter

De disponible inntektene vil bli negativt påvirket av høyere renter, ettersom lån med flytende rente vil bli dyrere. Noen er bekymret for at boligprisene er kunstig høye og at høyere rente vil føre til en høyere misligholdsprosent og dermed en nedskriving av verdi på boliger. Basert på husholdningenes evne til å betjene låneforpliktelsene sine, målt som renteforholdet (altså renter som en andel av disponible inntekter), er det imidlertid ingenting som tyder på at dette er et reelt problem.

Danmark har et noe spesielt lånemarked, hvor det er svært utbredt med fastrentelån. Slike lån vil på kort sikt ikke bli påvirket av en renteoppgang.

Byggekostnader

Samtidig som prisene har skutt i været innen både bolig- og næringseiendom, har også byggekostnadene økt. Den årlige byggekostnadsindeksen for Norge, Sverige og Danmark har hatt en tolvmånedersvekst på rundt 6 prosent de siste par kvartalene. Dette er den sterkeste økningen siden 1995 i alle de tre landene.

Oljepriser

Norge er en oljenasjon, og vår store satsing i oljebransjen har hatt enormt mye å si for den norske økonomien. Diagrammet nedenfor viser at den relative betydningen av offshoreindustrien (målt som oljerelatert BNP i prosent av samlet BNP) har variert fra 10 prosent til 30 prosent i perioden mellom 1982 og 2007. Når man sammenlikner den relative betydningen av oljeindustrien med svingningene i oljeprisen, vil man se en tydelig sammenheng.